上海寧國(guó)府邸圖源｜每經(jīng)記者包晶晶
動(dòng)態(tài)驗(yàn)資5000萬(wàn)元才能看房、單套總價(jià)2億元起，遠(yuǎn)離上海市區(qū) 。
綠化掩映中 ，依稀能看見(jiàn)幾個(gè)巨大的灰色“盒子” ，被鑿出了大小不一 、間距不等的長(zhǎng)方形 ?！昂凶? ”們看上去相互連接，僅從外觀判斷 ，很難與住宅聯(lián)系起來(lái) ，不少參觀過(guò)的人都覺(jué)得“風(fēng)格難以接受 ”。
更令人費(fèi)解的是，它已經(jīng)建了17年 。
這個(gè)名為寧國(guó)府邸的近郊項(xiàng)目 ，為何賣出了市中心獨(dú)棟別墅的價(jià)格？這17年里發(fā)生了什么？日前 ，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往長(zhǎng)寧區(qū)這個(gè)神秘項(xiàng)目一探究竟 。
從地價(jià)3.28億元到一棟別墅2億元
從上海市中心一路向西，過(guò)了古北路之后 ，虹橋路兩側(cè)分布著眾多高端住宅。在張愛(ài)玲筆下 ，虹橋路是上世紀(jì)40年代上?；▓@磚墻與寂靜莊園的聚集地 。
項(xiàng)目所在的三角形地塊，東靠青溪路，與西郊賓館綠地相鄰；北接可樂(lè)路 ，與頂流別墅檀宮相鄰；西南面 ，隔一條名為野奴涇的小河，便與兩大高端別墅區(qū)西郊錦園 、西郊田園相望 。
站在檀宮南側(cè)的圍墻外 ，便可以看到寧國(guó)府邸 ，灰白色石磚的外墻把工地內(nèi)部遮擋得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)。
圍墻外的施工銘牌寫明了工程類別：民用住宅，建設(shè)單位為上海百仕達(dá)西郊地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱百仕達(dá)） 。
從公示的總平面布置圖來(lái)看 ，11棟中空建筑主體首尾相接 ，沿著三角形地塊串成了一條水滴形“項(xiàng)鏈” 。項(xiàng)目?jī)?nèi)部，一條主干道從可樂(lè)東路通向青溪路。
“按風(fēng)貌別墅模式銷售 ，不是集中搖號(hào)開盤。售樓處要驗(yàn)資5000萬(wàn)元 ，然后可以提供一房一價(jià)表電子版，預(yù)計(jì)單棟總價(jià)2億元起 。 ”置業(yè)顧問(wèn)張小姐（化名）在電話中對(duì)每經(jīng)記者說(shuō) 。
對(duì)于時(shí)隔17年才進(jìn)行銷售 ，是否存在商改住等土地性質(zhì)方面的“硬傷 ” ，張小姐表示：“是從公開市場(chǎng)拿的住宅用地，沒(méi)有任何問(wèn)題。”
據(jù)天眼查，百仕達(dá)確實(shí)通過(guò)掛牌出讓方式 ，以3.28億元購(gòu)入了長(zhǎng)寧區(qū)新涇鎮(zhèn)240街坊地塊土地使用權(quán) ，合同簽訂日期為2008年12月4日 。
上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告（滬告字2008第015號(hào)）顯示，240街坊地塊總面積1.36公頃 ，容積率不大于1.0 ，建筑密度不大于35% 。
同時(shí)，公告列明：“土地用途涉及住宅的 ，執(zhí)行國(guó)辦發(fā)〔2006〕37號(hào)文件。 ”
注：根據(jù)國(guó)辦發(fā)〔2006〕37號(hào)文件 ，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè) ，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重 ，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上 。
“拿地時(shí)有限制條件，就是70/90面積要求 ，1.0的容積率按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是造不出來(lái)的 。 ”一位知情人士通過(guò)電話向每經(jīng)記者透露 ，“請(qǐng)了普利茲克獎(jiǎng)得主大衛(wèi)·奇普菲爾德操刀設(shè)計(jì)。根據(jù)規(guī)劃，有幾套是按照整棟銷售的標(biāo)準(zhǔn)，其余是一棟房子多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證” 。
開發(fā)商的原計(jì)劃是 ，小區(qū)規(guī)模不大 ，通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)就能全部銷售完畢 。據(jù)上述人士透露，這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有銷售壓力 ，重啟是因?yàn)?024年底相關(guān)部門對(duì)這塊地進(jìn)行了規(guī)則調(diào)整 ，隨后項(xiàng)目重新開啟。但由于施工周期已長(zhǎng)達(dá)10年，管道 、電線等都要重新鋪設(shè) 。
對(duì)于這一點(diǎn) ，天眼查相關(guān)信息也可佐證 。
2024年10月開始 ，百仕達(dá)頻繁新增行政許可，涉及長(zhǎng)寧區(qū)住房保障管理局 、規(guī)劃和自然資源局、市場(chǎng)監(jiān)督局等 ，房屋建設(shè)和銷售節(jié)奏明顯加快。2025年1月 ，公司獲得“長(zhǎng)寧區(qū)240街坊更新項(xiàng)目（暫名）的《開工放樣復(fù)驗(yàn)審批（房屋建筑）》的核發(fā) ”。
太難建，還是不賺錢？
“未來(lái)開發(fā)完成后 ，售價(jià)預(yù)計(jì)為45000元～50000元/平方米（獨(dú)棟別墅） 。 ”這是2008年土拍之前 ，市場(chǎng)對(duì)于240街坊地塊產(chǎn)品的預(yù)測(cè) 。
長(zhǎng)寧區(qū)是上海別墅發(fā)展比較早的地區(qū)，特別是在浦東開發(fā)之前，上海西郊一直是高級(jí)住宅的聚集地 ，后期也是外銷別墅的集中地。
但地塊當(dāng)年成交價(jià)僅3.28億元 ，時(shí)隔17年，單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了20萬(wàn)元/平方米 ，而由于11棟樓的主力戶型為1000～1100平方米 ，總貨值輕松超過(guò)20億元 。
問(wèn)題來(lái)了，為何17年前不進(jìn)行開發(fā)？究竟是“容積率≤1 、70/90指標(biāo) 、建筑密度低于35%”帶來(lái)了開發(fā)難度 ，還是利潤(rùn)太低不想開發(fā)？
每經(jīng)記者在工作時(shí)間數(shù)次撥打百仕達(dá)總機(jī) ，亮明身份后經(jīng)前臺(tái)轉(zhuǎn)接卻始終無(wú)人接聽 。
從業(yè)26年的項(xiàng)目經(jīng)理江先生告訴每經(jīng)記者：“其實(shí)難點(diǎn)并不在于拿出建造方案，而是能不能賣掉 ，能不能賺錢。”
他給記者算了一筆賬：“在1.36萬(wàn)平方米、建筑密度低于35%的情況下 ，建筑投影面積不能超過(guò)4760平方米，再加上容積率的限制 ，因此大約是3層樓 。疊加70/90規(guī)定 ，要么規(guī)劃小面積的聯(lián)排別墅，要么建造以90平方米以下戶型為主的多層樓房，但這樣的產(chǎn)品在西郊很難有市場(chǎng) 。 ”
每經(jīng)記者注意到 ，與寧國(guó)府邸一河之隔 ，2005年建成的野奴涇小區(qū)，占地面積與該地塊非常類似 ，該小區(qū)就以4～5層的住宅樓為主 ，5幢建筑共11個(gè)樓棟單元，貝殼找房顯示掛牌均價(jià)約6.7萬(wàn)元/平方米。
而寧國(guó)府邸請(qǐng)來(lái)的設(shè)計(jì)師 ，是大衛(wèi)·奇普菲爾德 ，根據(jù)每經(jīng)記者獲取到的產(chǎn)品宣傳冊(cè)，“項(xiàng)目在視覺(jué)上構(gòu)建獨(dú)立審美 ，外墻采用質(zhì)地粗獷的磚石砌筑 ，但最終的立面效果極為精致；立面上深深退進(jìn)的洞口外包表面光滑的石材 ”
產(chǎn)品宣傳冊(cè)截圖
不過(guò)，就連銷售人員也認(rèn)為 ，這樣的設(shè)計(jì)審美“很小眾” 。不僅如此 ，社交平臺(tái)上有不少中介和分銷曬過(guò)參觀視頻，總有人留言“風(fēng)格難以接受 ” 。
產(chǎn)品宣傳冊(cè)截圖
有網(wǎng)友評(píng)論說(shuō)：“我超好奇設(shè)計(jì)師怎樣說(shuō)服開發(fā)商蓋這樣一個(gè)玩兒一樣的房子。 ”
即便如此，還是有中介認(rèn)為它能和21萬(wàn)元/平方米的翠湖六期“掰手腕” 。
但一位資深市場(chǎng)分析師向每經(jīng)記者表示：難 。
（文章來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞）
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